نگاهی به کارنامه سه ساله دولت یازدهم در بخش مسکن

قرار گرفتن مسکن روی سکوی پیش رونق

اجرای سیاست های تمرکز بر پس انداز و ارایه بسته های تسهیلاتی، توقف سفته بازی و کنترل تورم بازار از جمله مهم ترین اقدام های دولت یازدهم در بخش مسکن بوده که این بخش را در آستانه خروج از رکود و مرحله پیش رونق قرار داده است.

h4>وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم در شرایطی مسوولیت های این حوزه را بر عهده گرفت که فرایند پر ایراد طرح مسکن مهر در دولت قبل در زمره عوامل ایجاد تورم 40 درصدی در کشور قرار گرفته بود، بدون آن که واحدهای قابل توجهی افتتاح و به مردم تحویل داده شود. از دیگر سو، بسیاری از این واحدهای مسکن مهر متقاضی نداشت و تنها هزینه های سنگین آن روی دست دولت بر جای مانده بود.

طرح مسکن مهر به عنوان بزرگترین طرح اجرایی کشور در سال های گذشته، مسایل و مشکلاتی در ابعاد مختلف از جمله انتخاب مکان و نحوه ارتباط با سکونتگاه اصلی، تامین مالی، ایجاد بلوک های فقیرنشین، مسایل اجتماعی و امنیتی برای این منطقه ها ایجاد کرد. افزون بر آن، نبود امکانات زیربنایی و روبنایی لازم در شهرک های نوساز و نیز وضعیت بغرنج و پیچ در پیچ حمل و نقل از مقصد سکونتگاه های مسکن مهر در زمره دیگر چالش های این طرح به شمار می رود؛ مسایلی که کشور تا چند سال آینده با آن ها دست به گریبان خواهد بود. در همین ارتباط، برای تامین خدمات زیربنایی مسکن مهر، به اعتباری حدود 56 هزار میلیارد ریال و برای تامین خدمات روبنایی به اعتباری نزدیک به 50 هزار میلیارد ریال نیاز است.
درک نادرست از نوع نیاز مردم به مسکن، باعث شده بود تا واحدهای ساخته شده خریدار نداشته باشد و تداوم بکارگیری تصمیم های نادرست در این حوزه، بازار مسکن را وارد رکودی بی سابقه کرد. هر چند تقاضا برای خرید وجود داشت اما به دلیل پایین بودن قدرت خرید مردم و نامتناسب بودن واحدهای تولید شده با نیاز جامعه، این حجم از تقاضا وارد بازار نمی شد.
در دولت یازدهم فرمول خانه دار شدن تغییر کرد و اجرای سیاست استفاده از پس انداز و تسهیلات بانکی جای سیاست های شعارگونه و غیراقتصادی مسکن مهر را گرفت؛ هر چند که ساخت و تحویل طرح مسکن مهر به عنوان تعهد دولت همچنان ادامه یافت.
در طول سه سال گذشته مهم ترین اقدام دولت در بخش مسکن، تقویت 2 طرف عرضه و تقاضا به صورت همزمان بود که چند طرح به مرحله عملیات هم رسید. اجرای این طرح ها در نهایت باعث توقف رکود و ورود به دوره پیش رونق شد.

** ارایه انواع تسهیلات با هدف خروج از رکود
همان طور که گفته شد، وزارت راه و شهرسازی مبنای خانه دار شدن را استفاده از تسهیلات ارزان قیمت و پس انداز در نظر گرفت و این سیاست را پیش برد. سیاست های کلی دولت در 2 سال اخیر بازنگری طرح جامع مسکن، بازآفرینی شهری، بازتعریف شهرهای جدید، ساماندهی مسکن مهر، توجه به توسعه ای شدن بانک مسکن و توسعه بازارهای مالی در بخش مسکن بوده است.
اعطای سالانه 300 هزار فقره تسهیلات در سه سقف 30 میلیون، 40 میلیون و 50 میلیون تومان و نیز اعطای تسهیلات ودیعه مسکن در سه سقف 10میلیون، 15میلیون و 20 میلیون تومان از نخستین اقدام های دولت یازدهم در اجرای سیاست های حمایتی برای خانه دار کردن مردم بود.
افزایش سقف وام خرید مسکن از محل «اوراق گواهی حق تقدم» تا 60 میلیون تومان و ساخت مسکن تا سقف 100 میلیون تومان و راه اندازی «صندوق پس انداز مسکن یکم» با هدف تامین خرید مسکن در سه سقف 80 میلیون، 60 میلیون و 40 میلیون تومان هم از مهم ترین اقدام های دولت بوده است که این میزان تسهیلات برای زوج های خانه اولی به 160 میلیون تومان هم رسید.
از دیگر برنامه هایی که در طول سه سال گذشته اجرایی شد، افزایش وام مسکن مهر از 25 میلیون به 30 میلیون تومان و افزایش وام نوسازی و بهسازی مسکن روستایی و بازسازی ساختمان به مبلغ 18 و 20 میلیون تومان بود.
تصویب سند احیا، بهسازی و نوسازی محدوده ها و محله های ناکارآمد و غیررسمی شهری و بازسازی آپارتمان با رویکرد توانمندسازی و بازآفرینی و همچنین ارایه وام ساخت برای نوسازی و بازسازی بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی تا سقف 50 میلیون تومان هم از دیگر تلاش های وزارت راه و شهرسازی در طول عمر دولت یازدهم بوده است.
تامین خدمات زیربنایی بیش از 200 هزار واحد و افتتاح بیش از 588 هزار واحد مسکن مهر با تامین اعتبار حدود 700 میلیارد تومان از محل منابع عمومی دولت و نیز تدوین برنامه مشترک (مسکن اجتماعی) بین وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و وزارت راه وشهرسازی از دیگر برنامه های دولت برای حمایت از دهک های کم درآمد محسوب می شود.

**ثبات قیمت مسکن و مهار سفته بازی
مسکن از زمانی که کالای سرمایه ای محسوب شد، مورد توجه سرمایه گذاران و سرمایه داران قرار گرفت. این نگاه به بازار مسکن به ویژه در سال های 1385 تا 1390 که سیاست های نادرست دولت وقت هم بر شدت آن افزود، باعث شد تا قیمت مسکن به طور بی سابقه ای رشد کند.
در این دوره بود که سیل تقاضا وارد بازار شد و سفته بازی و ورود دلالان، کنترل بازار مسکن را دشوار ساخت. از طرفی، ورود نهادهای پرقدرت مالی مانند بانک ها در ساخت وساز مسکن به گرانی آن افزود. بنابراین، خانه هایی که با نیاز واقعی مردم فاصله بسیار زیادی داشت، ساخته شد اما به فروش نرفت.
از نخستین اقدام های دولت یازدهم در ابتدای سیاست گذاری ها، کنترل سفته بازی ها در بخش مسکن بود. در این پیوند، «محمد عدالتخواه» کارشناس مسکن در گفت وگو با گروه پژوهش و تحلیل خبری ایرنا گفت: خوشبختانه در طول چند سال گذشته نه تنها قیمت مسکن رو به رشد نبود بلکه به قیمت های سال های گذشته برگشتیم.
این مدرس دانشگاه با بیان اینکه سیاست تحریک تقاضا مبتنی بر تسهیلات در بازار مسکن جواب می دهد، ادامه داد: هر چند که اقدام های دولت در بخش افزایش سقف وام های خرید مسکن و همچنین ساخت مسکن تا حدی مطلوب بوده است اما سقف تسهیلات می تواند روند افزایشی یابد.
این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه خانه دار شدن با تکیه بر وام، پیامدهای تورمی قابل توجهی نخواهد داشت، افزود: بیش از 70 درصد قیمت خانه به قیمت زمین بر می گردد که دولت باید برای کاهش قیمت زمین چاره اندیشی کند.
عدالتخواه با تاکید بر اینکه از مهم ترین اقدام های دولت خروج سفته بازی از بازار مسکن بود، اظهارکرد: دولت توانست قیمت مسکن را ثابت نگه دارد، این در حالی است که بازار مسکن حتی در دوره رکود هم می توانست افزایش یابد.
همچنین «حسام عقبایی» رییس اتحادیه املاک استان تهران به پژوهشگر ایرنا گفت: یکی از اقدام های مثبت دولت در این بخش، افزایش وام های خرید مسکن بود که چند سال سقف این تسهیلات ثابت مانده بود و فاصله بسیار زیادی با قیمت های بازار داشت.
وی با بیان اینکه بازار مسکن وارد دوره پیش رونق شده است، افزود: خوشبختانه از ابتدای امسال میزان معاملات خرید و فروش افزایش یافته و همزمان تقاضا برای ساخت و ساز رشد کرده است. از دیگر اتفاق های خوب این حوزه، آرامش در بازار است که پیش بینی می کنیم بازار مسکن تا پایان سال همچنان بازار آرامی خواهد ماند.

** طرح مسکن اجتماعی برای دهک های کم درآمد
یکی از انتقادها به سیاست های دولت در بخش مسکن آن است که وزارت راه و شهرسازی برنامه ای برای تامین مسکن کم درآمدها ندارد. این در حالی است که دولت طی سه سال گذشته مشغول اجرای تعهد دولت قبل یعنی همان مسکن مهر بوده است. به گفته مسوولان و کارشناسان، ساخت خانه های مهر برای دولت بسیار گران تر از خانه های مرکز شهر تمام شده است. از این رو، دولت بارها اعلام کرده است که پس از اتمام طرح مسکن مهر، کار ساخت «مسکن اجتماعی» برای تامین مسکن دهک های کم درآمد شروع می شود که این بار این خانه ها نه دور از شهر بلکه در مرکزهای شهری ساخته خواهد شد.
مجموعه اقدام های دولت در بخش مسکن باعث شد افسارگسیختگی تورم به رغم تقاضای فزاینده برای خرید خانه در این بخش متوقف شود. بر پایه وعده دولت، این روند و نیز توجه دولت به نیازهای شهروندان به مسکن برای تمام دهک ها در سال های آتی هم ادامه خواهد داشت.
**گروه پژوهش و تحلیل خبری